过去几年全国又掀起了新一轮的房价涨潮，在中央和各地政府的严格调控下，终于有所回落。很多开发商纷纷降价，却引来老业主以拉横幅、打砸售楼处等方式“维权”，要求补差价、送车位或全款退房。在近期的退房大潮之中，不少房企为了安抚老业主选择了妥协。但如此“维权”是否合理？什么情况下可以要求“降价退差”？有约定法院就一定会支持吗？ 看法院怎么说。

依法成立的合同，受法律保护

若商品房买卖合同是在双方自愿的基础上签订的，且合同内容不违反国家的相关法律法规，合法有效时，合同双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。

从经济学的理论上来讲，价值是不变量，价格是可变量，价格受市场规律及政府调控等政策因素的影响从而呈现围绕价值上下波动的现象是客观存在且合理的。也就是说，购房者购买房屋之后，无论该套房屋的价格上扬或下跌，都与开发商没有关系。同样，由于受供求关系以及市场规律的影响，开发商对于未售出的商品房的价格无论是做上扬还是下跌的调整，该风险是由开发商来享有和承担的。关于房屋差价的补偿，我国现行法律法规并未作出相应的规定，在具体的运作过程中，如果说就房屋的差价应当作出补偿，还应当来自商品房买卖双方之间的约定，如果没有约定，对于因房屋价格降低所产生的差价补偿的诉讼请求无法得到支持。

案例1：（2016）粤20民终4147号

2014年10月12日，原、被告双方签订商品房买卖合同，原告向被告购买某小区2幢2单元2304号商品房，单价为5638.9元/平方米。原告证明房号为2B2703的房屋原价为5444元/平方米，在2015年9月27日降价为3800元/平方米出售。原告请求以该单价乘以其所购商品房的建筑面积，以所得房价与其实际支付房价之差计算被告应付的补偿款。

一审法院认为，商品房交易的价格受当期市场需求、经济环境变动影响，在节假日、黄金周等具体假期及不同的楼市周期均有变动。不但不同楼层不同户型的价格不一致，即便是同一楼层同一户型，也会因开发商的销售策略调整等而导致实际成交价格不同。原告以其购买商品房在2014年10月的价格，与2015年10月的价格作为差价比对，缺乏可比性，不予支持。二审法院广东省中山市中级人民法院认为：两个时间的价格虽有较大差异，但造成价格差异的原因究竟系房屋设计的原因所致，还是开发商的促销行为，或房地产市场的起伏所致，原告未能证实。根据生活常理，因受房地产供求关系及政府调控等诸多市场及政策因素的影响，房屋销售价格在不同时期会发生变化。因此，原告的主张不予支持。

案例2：（2014）平商初字第3078号

2013年3月15日，被告在青岛半岛都市报承诺：“购房自愿、退房自由、降价退差、退房有息。”原告于2013年10月5在被告开发的小区购买了一套商品房，双方签订了购房合同，约定每平方米房屋的单价为4153元。现被告降价销售，原告要求被告履行承诺降价退差。原告要求被告赔偿的计算标准是：原告根据被告对外公布的房屋的起价3160元为基数，适当上浮后的低价为3360元，每增加一层楼，另外加价50元，其房屋的实际价格应为3710元。但双方签订的商品房买卖合同并未约定降价退差事宜。

平度市人民法院认为，购房合同是在双方自愿的基础上签订的，且合同内容不违法国家的相关法律法规，合法有效，合同的双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。被告向社会上散发的广告中刊登了“准现房优惠加推起价3160元／㎡”，是开发商为了吸引购房者注意从而促进广告的效应的宣传手段。被告开发的小区中不同楼座、不同户型、不同位置，就会有不同的价格，即所谓的“一户一价”，起价3160元的房屋一般是就被告所建房屋中的综合条件最差的、最便宜的底层房屋。原告所购买的房屋并不属于综合条件最差的、最便宜的底层房屋，所以，原告在购房时并未享受到起价为3160元／㎡的优惠条件，且双方签订合同时对于被告该广告是明知的，原告在合同中签字表示对合同内容认可。所以，原告以房屋起价作为证据要求被告支付差价不符合商业性的交易习惯。

约定“降价退差”，也要考虑诸多因素合理退款

即使双方明确约定了“降价退差”的条款，房屋降价幅度除了要参考同户型、面积、装修标准和相近楼层房屋的交易价格外，还需要参考房屋交易间隔时间、市场行情变化，并考虑房地产整体市场交易的稳定和规范，法院会根据实际情况在合理范围内支持退款。

案例3：（2015）天民初字第1444号

2012年11月20日，原、被告双方签订《商品房买卖合同》，约定购买被告开发的某小区1幢甲单元1901号房，房价为每平方米28913元。该合同补充协议第十五条第十款规定，合同经双方签字或盖章生效后，因房屋行情随市场价格上涨或下跌，双方仍应继续履行合同，不得无理由提出补差或退差。同时，被告书面承诺若房屋降价按同比例退款。现被告降价销售房屋，原告请求被告按承诺将差价退还。

常州市天宁区人民法院认为，合同当事人应当按照合同约定全面履行自己的义务。被告作出的承诺系对补充协议条款内容的变更。关于被告应退还原告购房款数额问题，除了参照涉案房产买卖后同幢同单元相同户型、面积、装修标准和相近楼层房产的交易价格，还应参考上述房产交易间隔时间、市场行情变化、市场交易秩序等因素综合进行认定。

首先，根据与涉案房产楼下1801室、1701室房产相比较，户型、面积、装修等均相同，备案价格相差200元/平方米，但实际成交价格分别为5341400元、4349680元，本院认定上述两户房产成交总价平均价为退差价的参考因素之一。

其次，从上述两房产成交时间与涉案房产成交付款时间来看，分别相差9个月和15个月左右，时间相隔较长，虽然被告承诺降价退款，但并未明确具体时间段及降价比例范围，若完全不考虑不同时段市场行情的变化及降价幅度，而以最低成交价格作为退款依据，对被告显失公平，故本院将上述时间因素作为确定退差价的参考因素之一。

最后，从维护市场交易稳定性来看，维护市场交易稳定是合同法制定所依据的重要价值标准之一，被告应根据诚信原则对其作出的承诺承担相应责任，但该承诺也不能完全不考虑整体房地产市场交易的稳定和规范，故本院也将该因素作为确定退差价的参考因素之一。综上，本院酌情认定，被告退还原告购房差价为购房款总价的20%。

案例4：（2018）黑0302民初1747号

2012年9月29日，购买人代表与被告签订《商品房团购协议书》，该协议约定：“出卖人对外销售价确定后出现降价调整，购买人的团购价格也相应予以降价调整。如出卖人在对外销售过程中给予其他单位、团体、个人的每平方米单价及层次费等诸多优惠政策中的任何一项优惠价格低于本协议的价格，购买人的团购价格将以优惠价格为准。”基于此团购协议，原告以每平方米3920元价格购买了被告开发的房屋一户并于2014年4月入住。2014年12月3日，被告以每平方米3000元的价格将一户房屋出售给案外人朱某某。现原告请求被告给付房屋差价款。

鸡西市鸡冠区人民法院认为，2014年12月3日，被告以每平方米3000元的价格将某公馆住宅房屋售给案外人朱某某，违反了团购协议价格约定，原告主张按每平方米3000元价格与被告结算房款，返还差价款，本院予以支持。

“降价退差”条款应如何约定

根据以上分析，买房者在没有约定的情况下请求法院支持退还房屋差价的，法院不予支持。此时购房者若想获得差价退还需与开发商协商处理，切不可以过激行为“维权”，否则会构成违法甚至犯罪行为。虽然现实中有一些开发商为了避免业主闹事，会选择妥协甚至主动退还一部分差价。

若要保证达到“降价退差”的目的，买卖双方必须在合同中作出约定，并明确“降价退差”的具体时间段及退还比例范围，尽量排除不确定因素。例如约定：“本合同签订后一年内，若卖方的类似房屋交易价格无论何种原因出现降价调整，卖方应向买方退还其在对外销售过程中最优惠价格低于本协议的价格，退还比例不超过本协议总价的百分之三十。”在此仍需注意，时间段和退还比例的约定要尽量合理，否则法院可能会作出合理调整。